Takaisin edelliselle sivulle - Back to the previous page
Takaisin pääsivulle - Back to the main page


ISA-yhdistyksen hyvä isännöintitapa

Klikkaa sanapalkista eteenpäin!
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

Klikkaa sanapalkista eteenpäin!
Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko

Klikkaa sanapalkista eteenpäin!
Asunto-osakeyhtiölaki

Klikkaa sanapalkista eteenpäin!

Miten Sinä toimisit, jos olet / olisit itse isännöitsijä?

(Taustakuva: Rundale Pils, Latvia)

Ongelmakohdat isännöitsijän työssä. Olen huomannut monenkin isännöitsijän kohdalla, että kevään vaihtuessa kesään he ovat lopen uupuneita. Noin 20 taloyhtiötä teettää keväälle hirvittävän määrän kokouksia: ensin 20 kappaletta hallituksen budjettikokouksia, sitten 20 yhtiökokousta, joiden perään 20 uuden hallituksen järjestäytymiskokousta. Yhteensä 60 kokousta. Tällainen kokousmäärä keväälle on melkoisen tappotahtista. Etenkään keväällä ei vapaita iltoja tahdo jäädä.

Miksi isännöitsijöillä sitten on niin paljon töitä? Jos hoidettavana olevia taloyhtiöitä olisi vähemmän, kannattavuus olisi heikko. Paitsi silloin, jos hoidossa olevien taloyhtiöiden keskikoko on suuri. Tästä johtuu, että aivan pienehköjen taloyhtiöiden on vaikea löytää isännöitsijää.

Itse olen ratkaissut ongelmat näin:

  • Taloyhtiön tilikautta voi muuttaa - sen ei tarvitse olla kalenterivuosi, vaan se voi päättyä esim. jo marraskuun jälkeen tai vasta tammikuun lopussa.
  • Isännöitsijän on rytmitettävä vuosittainen työnsä kevättä keventävästi - keväälle ei saa jättää muuta kuin välttämättömimmät työt. Keväällä tehdään tilinpäätökset, budjetoidaan seuraava tikausi, ja pidetään tarvittavat kokoukset. Kesällä lomaillaan, ja kehitetään omaa isännöintitoimintaa. Jos taloyhtiössä on isoja korjauksia, ne keskitetään syksylle, ja toivotaan, että ne olisi kevääseen mennessä tehty. Seuraavana vuonna sama uudestaan.
Taloyhtiön kulut pysyvät kurissa, jos
  • Isännöitsijän ja isännöintiyrityksen on toimittava tehokkaasti ja virheettömästi. Tiedon pitää kulkea, tiedottamisen pitää olla riittävää ja sisäistä tehokkuutta tulee jatkuvasti kehittää.
  • Isännöintsijän toiminnan on oltava laadukasta. Isännöintiyrityksen on luotava itselleen laatukäsikirja, pelkkä ISA-auditointi ei riitä. Jos taloyhtiötä ei hoideta kunnolla, se maksaa osakkeenomistajalle joka vuosi. Samalla - jos jokin asia ei toimi, isännöitsijäkin työllistyy aivan turhaan, eikä pysty hoitamaan muita tehtäviään. Valitukset tulevat aina myös isännöitsijälle, oli sitten kyse vaikka siivous tai huolto tai joku muu asia, joka ei toimi. Jos ja kun taloyhtiössä kaikki on hyvin, silloin isännöitsijän puhelin ei paljon soi.
  • Isännöitsijän on taloyhtiön toimitusjohtajana satsattava omaan koulutukseensa. Isännöitsijän on hankittava itselleen kaikki tarvittavat tiedot ja taidot. Isännöintikurssit on käytävä ja peruskoulutuksen pitää olla mieluiten korkeakoulutasoinen, jokin alalle sopiva teknis-kaupallinen koulutus.
  • Isännöintityö vaatii pitkäaikaista sitoutumista. Jos ottaa taloyhtiön hoitaakseen, sitä on hoidettava - eikä voi kotvan kuluttua todeta, että homma ei kiinnostanutkaan. Taloyhtiön kannalta ei ole hyvä asia, jos isännöitsijä vaihtuu liian usein. Tämä koskee myös vaihtuvuutta isännöintitoimistojen sisällä, kun isännöitsijän vaihtavat omaa työpaikkaansa firmasta toiseen. Tästä on tullut tai tulossa nykyään yhä suurempi ongelma, ja isännöintiyritysten on mietittävä keinoja, miten he palkitsevat ja sitouttavat omia työntekijöitään entistä paremmin.
  • Kiinteistön kaikki sopimukset on kilpailutettava riittävän usein. "Kilpailutuksen" voi tehdä niinkin, että kysyy hintoja ja lähettää tarjouspyyntöjä ulos, vaikka nykyistä palvelun toimittajaa ei olisi lähtökohtaisesti tarkoitus vaihtaa, jos palvelun laatu on ollut hyvä. Jos sitten markkinoilta löytyykin muita joko riittävän edullisia, tai muulla tavoin parempia vaihtoehtoja, isännöinti-, huolto- tai siivouspalvelun voi irtisanoa vasta kun päätös vaihdoksesta on jo tehty - jos ei sitten nykyinen halua tai pysty tekemään samoilla ehdoilla.
  • Kaikki avustukset ja korvaukset mitä voi saada, pitää hakea.
  • Remontit on suunniteltava järkevästi suhteessa toisiinsa. Remontit on toteutettava oikea-aikaisesti, taloyhtiön kustannukset kasvavat, jos remontti tehdään ennen aikojaan, eikä elinkaarta käytetä loppuun. Kustannukset kasvavat vielä enemmän, jos remonttia on lykätty liikaa, ja se tehdään vasta sitten kun vahinko on jo tapahtunut. Esim. elementtisaumat, kylpyhuoneiden vesieristykset, lämmönvaihdin, hissit ja katto kannattaa korjata aina ajoissa. Jos tornitalossa on 2 hissiä rinnakkain, silloin ne voi ajaa loppuunkin.
  • Peruskuntoarvio kannattaa aina laatia. Siihen voi saada 50% ARA:lta avustusta, ja se helpottaa myös pitkäjänteistä talouden suunnittelua.
Tässä omia mietteitäni liittyen isännöintiin ja sen kehittämiseen. Palaan nyt otsikkooni:

Miten Sinä toimisit, jos olet / olisit itse isännöitsijä?

Jos sinulla on mitä tahansa ideoita, ajatuksia tai kehittämisehdotuksia tähän liittyen, kuuntelen ja keskustelen niistä mielelläni. Ota yhteyttä!


Toimelias isännöitsijä on monessa mukana!


Isännöitsijä Mika Rautio maalaamassa...

...graffitteja piiloon taloyhtiön syystalkoissa.


Laatoitustalkoissa salaoja juuri kaivettu...

...ja laattoja asetellaan seinustalle.


Kylpyhuoneen vesieristeitä tarkastamassa.

Kaikki työvaiheet valokuvataan.


Takaisin edelliselle sivulle - Back to the previous page
Takaisin pääsivulle - Back to the main page